ปิดเมนู

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านจากธนาคารอาคารสงเคราะห์

Home 4

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ก่อนซื้อบ้าน  สำหรับผู้ซื้อบ้านไม่ว่าจะอยู่ในช่วงก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อ หรืออยู่ระหว่างการผ่อนชำระเงินดาวน์ ปัญหาหนึ่งที่ดูว่าจะเป็นคำถามยอดฮิตค้างใจของผู้ซื้อบ้านตลอดมา ก็คือเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ก่อนซื้อบ้านมีอะไรบ้างมาดูกัน

ค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อบ้าน

  • เงินมัดจำที่จะชำระในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย
  • เงินดาวน์
  • ค่านายหน้า (ถ้ามี)
  • ค่าใช้จ่ายในการขนย้าย
  • ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ทนายความต้องชำระเพื่อดำเนินการแทน (เช่น ค่าธรรมเนียมในการขอตรวจสอบเอกสารหรือหลักฐานจากสำนักงานที่ดิน หรือกระทรวงพาณิชย์ ค่าจดทะเบียน ค่าถ่ายเอกสาร เป็นต้น )

ค่าใช้จ่ายสำหรับธนาคาร

  • ค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาหลักทรัพย์
  • ค่าธรรมเนียมในการจัดการสินเชื่อ
  • ค่าอากรแสตมป์

ค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน
  • ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของมูลจำนอง

เบี้ยประกันภัย

  • เบี้ยประกันอัคคีภัย
  • เบี้ยประกันคุ้มครองเครดิต (บริษัทประกันจะรับภาระสินเชื่อแทนในกรณีผู้ซื้อเสียชีวิตหรือทุพลภาพ)

เตรียมค่าใช้จ่ายเพื่อไปรับโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับผู้ซื้อบ้านไม่ว่าจะอยู่ในช่วงก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อ หรืออยู่ระหว่างการผ่อนชำระเงินดาวน์ ปัญหาหนึ่งที่ดูว่าจะเป็นคำถามยอดฮิตค้างใจของผู้ซื้อบ้านตลอดมา ก็คือเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์  เพราะตราบใดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาให้ผู้ซื้อ กรรมสิทธ์ตามกฎหมายก็ยังคงเป็นของผู้ขายเช่นเดิมแม้ว่าผู้ซื้อบ้านจะชำระเงินดาวน์ไปครบตามจำนวนแล้วก็ตาม

ด้วยเหตุนี้เองเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านทุกคนควรรู้ เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการมีบ้าน ตามกระบวนการทางกฎหมาย เมื่อมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายรวมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ที่ดินเปล่า และห้องชุดจะต้องกำหนดการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ไว้อย่างชัดเจนว่าจะดำเนินการเมื่อใด ไม่เช่นนั้นสัญญาซื้อขายจะกลายเป็นโมฆะดังนั้นก่อนที่จะถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาผู้ซื้อบ้านควรเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ให้พร้อม โดยมีรายละเอียดดังนี้คือ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ตามกฎหมายระบุไว้ว่าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ในสัดส่วนร้อยละ 2 ของราคาที่แจ้งจดทะเบียน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผู้ซื้อบ้านจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่ในปัจจุบันเนื่องจากรัฐบาลมีมาตรการสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง จึงได้ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2 เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้านไปได้มาก

แต่เนื่องจากเป็นการลดหย่อนที่ออกมาเป็นมาตรการพิเศษ ผู้ซื้อบ้านควรต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่าการลดหย่อนนี้ยังมีผลอยู่หรือไม่เชื่อถึงกำหนดเวลาที่ท่านจะไปโอนกรรมสิทธิ์  ที่สำคัญคือการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนจะให้สิทธิ์เฉพาะกับผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการ ที่ได้รับอนุญาตถูกต้องตามกฎหมายการจัดสรรที่ดินเท่านั้น สำหรับผู้ที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุดก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ร้อยละ 2 ของราคาประเมินกรมที่ดิน แต่ในปัจจุบันได้สิทธิรับการลดหย่อนให้เหลือร้อยละ 0.01 เช่นเดียวกัน
ค่าจดจำนอง

โดยปกติแล้วการโอนกรรมสิทธิ์จะกระทำพร้อมๆ กับการจดจำนอง ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมไปด้วย ซึ่งตามกฎหมายหากผู้รับโอนกรรมสิทธิ์มีความประสงค์ที่จะจดจำนองที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนองในอัตราร้อยละ 1 แต่ปัจจุบันรัฐบาลได้ประกาศลดหย่อนค่าจดจำนองให้เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ของราคาที่มีการจดจำนอง  เพื่อลดค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้าน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าใช้จ่ายในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายหรือผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องชำระเมื่อมีการซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ แม้ว่าในกฎหมายจะกำหนดให้มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่มีการซื้อขาย และเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในระยะเวลาที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือผู้ขายถือครองที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงนั้นๆไว้น้อยกว่า 5 ปี แต่หากเป็นการซื้อขายบ้านในโครงการจัดสรร ถึงแม้ว่าเจ้าของโครงการจะซื้อที่ดินแปลงที่นำมาจัดสรรมานานเกินกว่า 5 ปี เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อบ้านผู้เป็นเจ้าของโครงการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในสัดส่วนร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหลักประกัน

โดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะมักจะแฝงมาในราคาบ้าน หรือราคาห้องชุด เนื่องจากในข้อกำหนดสัญญามาตรฐานทั้งในส่วนของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด กำหนดว่าคาใช้จ่ายในส่วนนี้อยู่ในความรับผิดชอบของผู้ขาย ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะกลายเป็นภาระของผู้ซื้อบ้านอย่างแท้จริงหากผู้ซื้อบ้านเลือกซื้อบ้าน หรือที่ดินเปล่าจากบุคคลธรรมดา และบ้านในโครงการที่ไม่มีการจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพราะผู้ขายมักจะผลักภาระในส่วนนี้มาให้ผู้ซื้อบ้านรับผิดชอบแทน

ดังนั้นก่อนที่จะตกลงใจซื้อบ้าน หรือห้องชุดจากผู้ใด หรือจากโครงการใด  ควรสอบถามให้ชัดเจนก่อนว่าค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากท่านเลือกซื้อบ้านมือสองความชัดเจนในส่วนนี้ควรมีขึ้นตั้งแต่กระบวนการต่อรองราคาซื้อขาย
ค่าอากรแสตมป์

ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเรียกเก็บจากการซื้อ ขาย และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด ในกรณีที่การซื้อขายนั้นๆไม่อยู่ในเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ  ปกติแล้วค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายต้องเป็นผู้ชำระ ด้วยการคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า โดยใช้วิธีเรียกเก็บทุก 200 บาทหรือเศษของ 200 บาทเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท  หรือหากจะพูดให้เข้าใจง่ายๆก็คือ ค่ากรแสตมป์จะเรียกเก็บในสัดส่วนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดที่สูงกว่า

แม้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยจะดูเหมือนเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่าย แต่ทุกคนคงมีความคิดที่เหมือนกันว่า  “การซื้อบ้านเป็นการลงทุนในระยะยาว”  เพราะเมื่อเวลาผ่านไปบ้านจะกลายเป็นหลักประกันที่คุ้มค่าที่สุด  เป็นหลักทรัพย์เพิ่มความมั่นคงให้แก่ชีวิต และที่สำคัญคือดอกเบี้ยที่ท่านชำระไปพร้อมๆ กับค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือน สามารถนำมาเป็นรายจ่ายหักลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในช่วงปลายปีได้ถึงปีละ 50,000 บาท ตลอดระยะเวลากู้ แต่การนำเงินค่าผ่อนบ้านมาเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้ในช่วงปลายปี  ให้สิทธิเฉพาะผู้ที่ผ่อนชำระค่าซื้อบ้าน หรือซื้อห้องชุดเท่านั้น

หากเป็นการซื้อที่ดินเปล่า หรือกู้เงินมาเพื่อซ่อมแซมบ้านหลังเก่า ไม่สามารถนำดอกเบี้ยมาหักลดหย่อนได้  เนื่องจากรัฐบาลต้องการสนับสนุนให้ผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมีโอกาสมีบ้านอย่างแท้จริง  และไม่ต้องการให้มีปัญหาการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรตามมาในภายหลัง

เมื่อได้รับทราบข้อมูลเบื้องต้นที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์  เมื่อนำมาประมวลกับสิทธิประโยชน์ในระยะยาวที่ผู้เป็นเจ้าของบ้านจะได้รับ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามขั้นตอนทางกฎหมาย จึงไม่ใช่ภาระหนักของคนซื้อบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่รัฐบาลกำลังส่งเสริมให้ประชาชนมีบ้านอย่างในปัจจุบัน

หากเป็นบ้านที่ท่านต้องการสร้างเองโดยการขอกู้เพื่อสร้างบ้านแล้ว ผู้ซื้อต้องไม่ลืมเรื่องค่าใช้จ่ายในการออกแบบ เขียนแบบบ้าน ไว้ประมาณ 1-3% ของราคาก่อสร้าง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านได้ตกลงกับผู้ออกแบบ 

ที่มาของข้อมูล: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

เปิดอ่าน 116 ครั้ง โพสเมื่อ : 4 กันยายน 2013

แสดงความคิดเห็น